Paragraaf Grondbeleid

Gemeentelijk grondbeleid
Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B en W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

Gemeenten hebben in beginsel de keuze tussen het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe bouwgrond aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de bouwrijpe grond. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan private ontwikkelaars. Indien er wordt gekozen voor een faciliterende rol van de gemeente, dient de private initiatiefnemer te voldoen aan het kostenverhaal. Hiermee worden de ambtelijke inzet en gemaakte kosten vergoed. Vanaf 2026 wordt, waar van toepassing, hiernaast ook een financiële bijdrage gevraagd ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente

De gemeente Almelo voert een situationeel grondbeleid, waarbij per project wordt bekeken welk beleid het beste kan worden gevoerd. Dit wordt mede bepaald door in het verleden gemaakte keuzes (al of niet ooit gronden aangekocht) en locatieafhankelijke aspecten zoals eigendomsverhoudingen (hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars grondpositie om zelf realiseren) en financiële consequenties (is de grondexploitatie winstgevend of verlieslatend).

In de Investeringsagenda stedelijke ontwikkeling Almelo 2025 zijn de prioritaire gebiedsontwikkelingen aangewezen. Het maatschappelijk belang van de ontwikkeling binnen deze gebieden is zo groot dat de gemeente zelf actief regie voert op de uitvoering. Onderdeel daarvan is ook dat actief grondbeleid per project wordt overwogen. Buiten deze prioritaire gebieden treedt de gemeente in beginsel faciliterend op.
De gemeentelijke portefeuille bevat nog enkele al langer lopende grondexploitaties die niet binnen de Investeringsagenda als prioritair zijn aangemerkt. Deze worden conform planning afgerond.

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B en W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

Jaarlijks worden alle grondexploitaties geactualiseerd en ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt bij de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). De waardering van de grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan van de Jaarverantwoording 2025, is hiervan afgeleid.

Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen
Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

-   begrote kosten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen)
-   begrote opbrengsten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen)
-   kostenstijging            (% en fasering)
-   opbrengstenstijging         (% en fasering)
-   rentelasten en rentebaten      (% en fasering)

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2026 en de jaarverantwoording 2025.

De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht.

Conform gewijzigde BBV-regelgeving geldt voor bouwgronden in exploitatie (BIE), met ingang van boekjaar 2025, dat gerekend dient te worden met de gemeentelijke omslagrente. Dit ongeacht of die aanname vanuit historisch perspectief bezien wel of niet reëel en daardoor risicovol is voor de langere termijn. De werkelijke omslagrente boekjaar 2025 is berekend op nihil. De omslagrente die is vastgesteld voor de Programmabegroting 2026 is 1%. Dit percentage wordt ook gehanteerd voor het meerjarenperspectief 2027-2029. De omslagrente vormt de basis voor de gedifferentieerde renteparameter die in de diverse onderdelen van het MPG worden gehanteerd. Deze is derhalve bepaald op 1% voor de periode 2026-2029. Voor de periode van 2030 tot en met 2035 wordt een risico-opslag van 0,5% gehanteerd, en vanaf 2036 wordt een aanvullende risico-opslag van 0,5% gehanteerd. Hierdoor stijgt de renteparameter in de periode 2030-2035 naar 1,5% en vanaf 2036 naar 2%.

De rente over de verliesvoorziening bedraagt 2% (zie disconteringsvoet).

De kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Deze reeds gerealiseerde prijsstijgingen zijn doorvertaald in de nominaal begrote kosten van het bouw- en woonrijp maken. Over 2025 is een gemiddelde kostenstijging van circa 3% verwerkt in de eenheidsprijzen. Deze stijging is verwerkt in het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties.

Op korte termijn gaan we uit van een kostenstijging van circa 3% per jaar. Op lange termijn (2029 e.v.) verwachten wij dat de bouwkostenstijging aansluit bij het langjarige streefinflatiegemiddelde van de ECB (2%).

De opbrengstenstijging wordt ingeschat op circa 2% per jaar. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft als richtlijn dat de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar mag bedragen. Deze begrenzing is bedoeld om de financiële risico’s van zeer lang lopende projecten te beperken. Voor projecten met een looptijd langer dan 10 jaar geldt, aangezien opbrengsten in de verdere toekomst minder goed te prognosticeren zijn, en daardoor de juistheid van de schatting van het eindresultaat beperkter is, dat de opbrengsten na 10 jaar niet meer worden geïndexeerd.

In onderstaande tabel staan de parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten voor de komende jaren weergegeven.

De fasering van het programma
Om de rentekosten en prijsstijgingen te kunnen begroten, worden de kosten en opbrengsten in de tijd gezet (gefaseerd) op basis van prognoses inzake verwachte doorlooptijd van de planvoorbereiding tot het moment van uitgifte en een haalbaar uitgiftetempo.

Woningbouw
De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw is mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030, Omgevingsvisie Almelo 2020-2040, "Ruimtelijke Programmatische Visie wonen en werken", de Regionale Woonagenda Twente 2030 en de Woondeal Twente 2022 t/m 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar. Hiermee geven we invulling aan de Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente en de Woondeal Twente. De raad heeft de woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 begin 2023 vastgesteld.

De provincie en gemeenten in Twente hebben de Regionale Woonagenda Twente 2030 en Woondeals getekend. De essentie hierin is: harde en zachte plancapaciteit versnellen en nieuwe plannen ontwikkelen voor de bovenlokale opgave. De raad heeft besloten voor de woondeal te streven de ambitie van 3.400 tot 4.100 woningen tot en met 2034 te versnellen naar 2030. De Woondeal Twente is in 2025 herijkt met een ophoging van de opgave in Twente met 5.000 woningen tot en met 2030.

Vooruitlopend op de vaststelling van de geactualiseerde Omgevingsvisie is parallel gewerkt aan het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma Almelo 2025-2035. Naar verwachting wordt dit begin 2026 door het college vastgesteld.

Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting (Wvrv), dat momenteel bij de Eerste Kamer ligt, verplicht gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Met het volkshuisvestingsprogramma Almelo 2025-2035 wordt richting gegeven aan de woningbouwopgave en aan bredere volkshuisvestelijke opgaven zoals stad in balans.

Bedrijventerreinen
De economische en ruimtelijke ontwikkeling van Almelo bevindt zich in een stroomversnelling. Waar de focus voorheen lag op visievorming en programmering, verschuift het accent richting 2027 naar realisatie en uitvoering. We bouwen voort op de fundamenten van de Regionale Stedelijke Investerings Agenda (RSIA) en de Economische Ruimtelijke Verkenning (ERV) om de schaalsprong van Almelo en Twente mogelijk te maken.

Regionale inbedding en schaalsprong
Almelo trekt samen met Hengelo, Enschede en de Provincie Overijssel op in de Regionale Ontwikkel Strategie (ROS) Twente. De ambitie is helder: Twente groeit door met 100.000 extra inwoners en 55.000 extra banen. Almelo draagt ​​bij als onderdeel van de 'Groene Technologische Topregio'. Deze regionale samenwerking is noodzakelijk om de ruimtevraag voor zowel wonen als werken in goede banen te leiden en rijkssteun te verkrijgen.

Strategische koers 2027-2031: Bedenken én maken
De in april 2024 door de raad bepaalde Economische Ruimtelijke Visie (ERV) vormt het kader voor ons handelen richting 2040. Voor de middellange termijn (2027-2031) is deze visie geconcretiseerd in vier strategische lijnen met als doel te groeien naar 53.000 arbeidsplaatsen.
Het motto 'Almelo, high tech hotspot: De plek waar we bedenken én maken' staat centraal. Wij richten ons op een veerkrachtige en duurzame economie, waarbij we specifiek inzetten op het versterken van onze unieke mix van high tech maakindustrie, logistiek en zorg.

Uitgifte en ontwikkeling werklocaties
De vraag naar bedrijfsgrond blijft onverminderd groot. Tot 2040 is er een totale vraag van circa 145 hectare. Om te voldoen aan deze vraag voeren we een tweesporenbeleid uit van uitbreiding en inbreiding.

• Realisatie XL Businesspark 2: De planvorming gaat over in realisatie. We nemen als Almelo het accounthouderschap op ons voor de ontwikkeling van XL-2 (circa 75 hectare). Dit terrein is cruciaal voor onze lokale, maar zeker ook de regionale en nationale vraag naar industriële kavels.
• Nieuwe uitbreidingslocaties: Naast XL-2 verkennen we de mogelijkheid om ons bedrijvenareaal met 35 hectare te vergroten. Dit is noodzakelijk om schuifruimte te creëren voor bestaande bedrijven en om de autonome groei van de lokale MKB te vangen.

Intensivering en kwaliteit (inbreiding)
Conform de ERV vangen we een substantieel deel van de ruimtevraag op binnen een bestaand stedelijk gebied. De doelstelling is het realiseren van 35 hectare bedrijfsruimte door inbreiding; waar is welke ruimte nog beschikbaar en hoe kunnen we dit optimaal gaan inrichten.

• Van paspoort naar uitvoering: De in 2024 gestarte inzet om 'locatiepaspoorten' te ontwikkelen, is gereed. Deze dienen als basis voor het gericht sturen op inbreiding. We beogen te starten met twee concrete pilots om verdichting en herstructurering in de praktijk voor elkaar te krijgen en zetten hierbij in op het verhogen van de kwaliteit van de bestaande terreinen.
• Oog voor de watergebonden economie: Ook onze havens verdienen aandacht als zeer relevante bedrijfskavels voor watergebonden bedrijven. We verkennen wat er nodig is om de havens toekomstbestendig te maken.

Bij de bovengenoemde punten is de beschikbaarheid van water en stroom een belangrijk aandachtspunt.

Winst- en verliesname
Als er een tekort wordt begroot, dient ter dekking van dit gehele tekort een voorziening te worden getroffen.
Indien een grondexploitatie winstgevend is, dan wordt de percentage of completion methode toegepast, waarbij naar rato van de voortgang van de realisatie van kosten en opbrengsten, een deel van de begrote winst moet worden genomen.

Versterking uitgangspunt "lasten dekken uit de hiervoor beschikbaar gestelde middelen"
De uitvoering van gemeentelijk beleid vindt plaats binnen de door de Raad vastgestelde beleids- en financiële kaders. Dit betekent dat de lasten gedekt worden binnen de daarvoor door de Raad beschikbaar gestelde middelen. Veel baten en lasten in het kader van stadsontwikkeling hebben een incidenteel karakter. Daarbij speelt ook de factor tijd een belangrijke rol. Er zit vaak relatief veel tijd tussen het moment dat de baten ontstaan en het moment dat de bijbehorende lasten worden gedaan. De reserve Stadsontwikkelingsfonds heeft daarom een belangrijke functie binnen de stadsontwikkeling. Baten worden gestort in de reserve en in het jaar dat de lasten worden gerealiseerd worden deze aan de reserve onttrokken.

De kaders voor de reserve Stadsontwikkelingsfonds zijn vastgesteld in de Nota reserves en voorzieningen 2022 . Deze reserve is bedoeld voor de dekking van de uitvoering van projecten vanuit de Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling en voor toekomstige projecten in het kader van stadsontwikkeling. In de Investeringsagenda stedelijke ontwikkeling Almelo 2025 is dit nader geconcretiseerd.

Ten behoeve van de ontwikkelingen is het innemen van grondposities (inclusief daarop staande panden) noodzakelijk. Dit bezit wordt aangeduid als ontwikkelvastgoed dat per definitie tijdelijk in gemeentelijk bezit is. De baten en lasten die gepaard gaan met het bezit van dit ontwikkelvastgoed zijn daarmee onlosmakelijk onderdeel van de gebiedsontwikkelingen en de daarbinnen vallende grondexploitaties.

Het uitgangspunt dat de lasten voor stadsontwikkeling gedekt worden uit de hiervoor beschikbaar gestelde middelen en de reserve te voeden met de bijbehorende baten is leidend. Daarom wordt de Raad voorgesteld om de reserve Stadsontwikkelingsfonds als dekking in te zetten voor:

• Voor- en nadelige exploitatieresultaten op ontwikkelvastgoed binnen de Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling
• Voor- en nadelige exploitatieresultaten op de lopende grondexploitaties die voor de instelling van deze reserve zijn gestart.